ELAN PADEH
Elan Padeh là Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc tập đoàn The Developers Group, đồng thời là người uỷ nhiệm, chủ đất, nhà phát triển và là cố vấn viên về các thị trường bất động sản thương mại và nhà ở.
Công thức cho những người thực sự muốn thành công trong lĩnh vực bất động sản rất đơn giản, nhưng việc thực hiện công thức đó lại không dễ chút nào. Công thức ư? Hãy nghiên cứu tất cả những gì có thể về loại hình sản phẩm, thị trường cũng như tình hình ở các khu vực lân cận. Xác định đối tượng khách hàng của bạn và tìm hiểu xem họ có nhu cầu gì. Tìm ra lĩnh vực tài chính, xây dựng hay phát triển có khả năng mang lại lợi ích cho khách hàng của bạn; liệu họ là người mua, nhà đầu tư hay nhà phát triển? Luôn nhớ rằng không nên đánh giá quá cao kinh nghiệm và đừng bao giờ bước chân vào trò chơi này chỉ để kiếm tiền chớp nhoáng.
Có một điều bạn nên ghi nhớ: bất động sản là ngành kinh doanh có tính chất tuần hoàn. Những người hay nhắc đến hiện tượng “tăng vọt giá do đầu cơ” trong bất động sản là những người không đầu tư nhiều thời gian để tìm hiểu đúng bản chất của lĩnh vực này. Ngay cả ở những giai đoạn thị trường sôi động nhất, bất động sản vẫn chỉ là lĩnh vực đầu tư của một số ít người. Và những nhà đầu tư hay nhà phát triển có đủ hiểu biết về quy luật tuần hoàn trong lĩnh vực này sẽ biết lựa chọn chính xác thời điểm thích hợp cho họ. Ví dụ như giá nhà đất trong năm 2006 là quá cao đối với nhiều chủ đất tiềm năng. Tuy nhiên, giá cao không có nghĩa là không ai mua nổi hoặc không sẵn lòng mua. Trái lại, điều đó có nghĩa là trong thị trường luôn có những người dự trữ tiền, những người tham gia Hệ thống trao đổi 1031 hoặc những cá nhân có thể đợi đến hàng ba thập kỷ để kiếm các khoản tiền chênh lệch nhờ đầu tư.
Ngoài ra, tôi hoàn toàn tin tưởng rằng, đầu tư sáng suốt là phải mua tài sản và nắm giữ chúng. Trong mấy năm gần đây, thị trường dấy lên kiểu “đầu tư mì ăn liền”, tức là mua một tài sản với giá rẻ, sau đó sửa sang, gia cố rồi nhanh chóng bán lại với mức giá chênh lệch và thu lợi nhuận. Đôi khi cách này cũng có hiệu quả. Nhưng nếu bạn thực sự muốn kiếm những khoản tiền lãi khổng lồ thì chỉ có cách duy nhất là mua tài sản, nắm giữ, cho thuê và sau đó lại chọn đúng thời điểm phù hợp để bán lại.
Đối với các nhà phát triển, đây là cơ hội làm ăn tuyệt vời nhất, đặc biết là những cơ hội ở khu vực New York. Con người đang sống lâu hơn và ngày càng có nhiều người di chuyển đến vùng đất này. Những người có tầm nhìn có thể thấy trước và thiết lập các cơ hội vàng ở những vùng đất mà người khác chưa kịp nhìn ra. Ví dụ như nhiều người nghĩ vùng Bedford Stuyvesant là nơi hoàn toàn ế ẩm, không gì cứu vãn nổi, nhưng đối với những người có đầu óc, có con mắt quan sát thì đây lại là mảnh đất hứa hẹn sẽ phát triển trong tương lai. Tôi cam đoan rằng trên khắp nước Mỹ vẫn còn vô số những vùng đất rộng lớn có tiềm năng tương tự như vậy. Có thêm một thay đổi khác nữa về nhân khẩu học mà tôi và người cộng sự của mình đã biết cách khai thác thành công. Cách đây 10 năm, nhiều bậc cha mẹ hiểu biết quyết định mua cư xá cho con cái vì họ tin rằng đó là một sự đầu tư khôn ngoan. Quả thật là như vậy! Mua cư xá, các ông bố, bà mẹ tin rằng sau này họ có thể bán lại với mức giá chênh lệch cao và bọn trẻ cũng sẽ là những người trả tiền thuê nhà. Tuy nhiên, lũ trẻ “người lớn” bướng bỉnh này vốn thích tự lựa chọn căn hộ cho mình. Thêm nữa, bọn trẻ có xu hướng thay đổi thị hiếu liên tục, cứ khoảng chục năm thì chúng lại đổi nhà ở một lần; cho nên, nếu bạn chiều chúng được một lần thì đến lần thứ hai, khi đổi nhà, có thể chúng vẫn tìm đến bạn. Do thị hiếu mỗi đứa một kiểu nên yếu tố quyết định thành công là phải biết thiết kế không gian và nội thất sao cho thật hợp mắt.
Khi đám thanh niên này muốn mua, vấn đề khó khăn nhất của chúng là khả năng tài chính có hạn. Tôi và các cộng sự nhận ra rằng, các khu vực trước đó từng bị suy thoái, trì trệ, hoá ra lại là những vùng ẩn chứa nhiều tiềm năng lớn. Ví dụ như theo các quy định của liên bang và bang, các chủ kinh doanh ngân hàng ở những khu vực kinh tế suy thoái được phép cấp vốn để mua bán tài sản với tỷ lệ lãi suất thấp hơn 1 đến 2 điểm so với mức hiện hành ở các thị trường khác. Nhưng chẳng ai biết được cái gọi là “khu vực suy thoái” sẽ có thể thay đổi chóng mặt đến mức nào nếu cứ nhìn vào các bản báo cáo đánh giá của Cục Dân số Hoa Kỳ về những khu vực “suy thoái” này. Do đó, nếu một khu vực thị trường có dấu hiệu đi lên thì các chủ ngân hàng khôn ngoan có thể tung ra các khoản cho vay với mức lãi suất hấp dẫn để thu hút những khách hàng trẻ tuổi, từ đó tạo ra thế có lợi cho cả hai bên.
Một ý tưởng sáng tạo nho nhỏ có thể giúp nhà phát triển gặt hái nhiều thành công lớn. Các khách hàng trẻ tuổi thường muốn có một hoặc hai phòng ngủ, song chúng không định hình cụ thể được cấu trúc căn phòng đó sẽ như thế nào. Đây là cơ hội mà nhà phát triển có thể nắm bắt. Ví dụ như, nếu một căn phòng gồm 2 giường được thiết kế theo kiểu truyền thống, tức là hết phòng này nối tiếp phòng nọ thì sẽ lãng phí vài mét vuông cho phần diện tích hành lang. Thay vì đó, nếu thiết kế phòng theo kiểu split thì không gian sẽ được tận dụng triệt để. Xây một căn hộ theo kiểu truyền thống mất tổng diện tích khoảng 337 mét vuông, trong khi đó, nếu làm kiểu thứ hai thì sẽ chỉ mất khoảng 315 mét vuông. Nếu một toà nhà có tổng cộng 100 căn hộ và 50 căn được xây theo kiểu “split” thì nhà phát triển sẽ tiết kiệm được 1125 mét vuông; trong khi đó, nếu xây theo kiểu truyền thống thì sẽ phải mất thêm 2 triệu đô la. Đầu tư khôn ngoan là vừa biết làm hài lòng khách hàng vừa thu được hiệu quả tối đa. Đó là lời khuyên chúng tôi muốn gửi tới các bạn.
Những người thực sự thành công trong lĩnh vực bất động sản, dù họ hoạt động trong mảng kinh doanh nào thì cũng đều phải tuân thủ hai điều: làm việc chăm chỉ và say mê công việc. Bất kì ai khi mới bắt đầu sự nghiệp kinh doanh đều gặp vô vàn khó khăn, nhưng nếu có lòng nhiệt tình đúng mức và có tinh thần làm việc hăng say thì kết quả sẽ còn vượt xa cả sự mong đợi của bạn. Tôi yêu công việc của tôi và tôi chỉ chọn làm việc với những người cũng có niềm yêu thích giống như tôi. Vâng, chúng tôi yêu đồng tiền chúng tôi làm ra, nhưng tiền chỉ như là một sản phẩm phụ bên cạnh những mục tiêu mà chúng ta đạt được. Bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh ngốn rất nhiều thời gian sống của bạn, song nó cũng biết đền đáp hào phóng sau mỗi phút bạn dành cho nó.