ROBERT J. BRUSS
Trong hơn 20 năm qua, Robert J. Bruss đã viết bài cho chuyên mục Hỏi - đáp Bất động sản của tuần báo Real Estate Mailbag. Ông là tác giả cuốn "Lời chỉ dẫn về kinh doanh bất động sản của một nhà đầu tư bất động sản khôn ngoan" và là đồng tác giả của giáo trình "Luật bất động sản California" cùng với Tiến sĩ William Pivar
Lời khuyên có giá trị nhất về kinh doanh bất động sản mà tôi biết đã đến với tôi từ hai nguồn. Thứ nhất là cuốn “Làm thế nào để tôi biến 1.000 đô la thành 1 triệu đô la bằng cách kinh doanh bất động sản trong thời gian rảnh rỗi” của William Nickerson. Tôi đã mua cuốn sách đó trong cửa hàng lưu niệm của khách sạn tại Sydney, Australia năm năm 1963.
Cuốn sách đã đó chiếm lĩnh toàn bộ thời gian còn lại trong kỳ nghỉ của tôi. Tôi không thể nào rời mắt khỏi nó, ngay cả khi tôi tới thăm quần đảo xinh đẹp Fiji, Tahiti và Hawaii trong hành trình quay trở về của mình. Đó là cuốn sách thú vị nhất mà tôi từng được đọc và sau đó thì nó trở thành cuốn sách bán chạy nhất. Nó làm thay đổi cuộc sống của hàng nghìn, người trong đó có tôi, vì nó cung cấp một kế hoạch chi tiết để đầu tư kinh doanh bất động sản.
Bill Nickerson đã tiết lộ chi tiết làm cách nào mà ông cùng vợ mình - Lucille - bắt đầu đầu tư vào một căn nhà nhỏ cho thuê, và sau khi nộp thuế tài sản của ông đã tăng lên hàng triệu đô la. Ngày nay, chỉ còn một số thư viện lớn có cuốn sách tuyệt vời này. Các bản copy của nó cũng có giá khoảng 100 đô la một bản.
Cuốn sách này đã giúp tôi tìm ra phương hướng để đầu tư bất động sản hiệu quả. Tôi bắt đầu với việc mua một căn hộ 3 phòng phù hợp cho một gia đình sinh sống. Tôi vay bố mẹ 5.000 đô la tiền mặt (tất nhiên là tôi đã trả lại) và đầu tư vào các căn hộ.
Trong mấy năm đầu, tôi đi chệch hướng. Khi đó, tôi chỉ là một nhà môi giới bất động sản tại San Francisco. Tôi đã bán các tài sản đầu tư của mình. Nhưng tôi nhanh chóng phát hiện ra rằng, nếu như bán bất động sản mang lại cho ta những khoản thu tức thời thì đầu tư vào bất động sản sẽ mang lại một sự đảm bảo lâu dài.
Nguồn thứ hai mang lại cho tôi lời khuyên tốt nhất trong kinh doanh bất động sản đã đến với tôi một cách bất ngờ. Năm 1972, khi tôi đang ngồi đọc báo bất động sản trong quán cà phê của khách sạn Sheraton Princes Kaiulani tại Honolulu thì một phi công tên là Pan Am ngồi cạnh tôi nói: “Tôi thấy anh rất quan tâm tới bất động sản. Tôi cũng vậy.”
Chúng tôi bắt đầu nói chuyện với nhau như vậy và tiếp tục nói về đề tài đầu tư vào loại bất động sản nào là có lợi nhất. Anh ta thích đầu tư vào các ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê và kể cho tôi nghe về một hội thảo bất động sản mà anh ta mới tham dự.
Tôi không thể không nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tham gia vào các khoá học về bất động sản, càng nhiều càng tốt, đặc biệt là khi mới bắt đầu đầu tư vào bất động sản. Hầu như tôi đã tham gia tất cả các khoá học về bất động sản do trường đại học Cộng đồng California tổ chức. Sau này, tôi cũng tham gia giảng dạy cho nhiều khoá học như vậy. Tôi đã cùng với giáo sư William Pivar viết cuốn giáo trình “Luật bất động sản California” và hiện nay (năm 2006), cuốn sách đã được tái bản 6 lần. Cho dù bạn tham gia một lớp học thêm, một hội thảo cuối tuần hay một khoá học của một trường đại học thì điều quan trọng nhất vẫn là: hãy nhanh chóng học hỏi kinh nghiệm từ những người hướng dẫn và tránh vấp phải những lỗi khiến bạn phải trả giá đắt trong đầu tư bất động sản.
Khoảng một tháng sau khi tôi gặp người phi công Pan Am này, tôi đã tham dự hội thảo mà anh ta giới thiệu. Đó là hội thảo “Phát triển mạnh từ những vụ làm ăn nhỏ” với sự tham gia của John Schaub và Jack Miller, tại Reno, Nevada. Tôi xin được trích ra đây câu nói đùa của những người hướng dẫn này: “Bất động sản chẳng có gì là mạo hiểm nếu bạn biết mình đang làm gì.” Sau đó, họ giải thích tại sao đầu tư vào các ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê lại là cách đầu tư tốt nhất về lâu dài cho những nhà đầu tư bất động sản tầm trung, không có nhiều vốn như tôi và anh chàng phi công Pan Am.
Tại thời điểm đó, tôi sở hữu một toà nhà nhỏ có nhiều căn hộ tại San Francisco. Tôi đã trang trí cho toà nhà đó (tôi tự sơn tất cả mọi căn hộ trong thời gian rảnh rỗi, vì không có đủ tiền để thuê thợ sơn chuyên nghiệp) và toà nhà đã sẵn sàng đem bán hoặc đổi lấy những tài sản có giá trị hơn thông qua Hệ thống trao đổi 1031. Mặc dù hội thảo của Schaub - Miller đã giúp tôi hiểu được lợi ích của việc chuyển từ chiến lược “mua nhà lớn hơn” thông qua hệ thống trao đổi miễn thuế 1031 sang chiến lược “mua và quản lý các ngôi nhà cho thuê” nhưng tôi vẫn chưa bị thuyết phục hoàn toàn.
Tuy nhiên, vào một buổi tối, ngay sau bữa ăn, điện thoại nhà tôi liên tục reo. Đó là điện thoại từ những gia đình thuê các căn hộ của tôi. Họ giận dữ phàn nàn và thông báo với tôi rằng hệ thống sưởi ấm trong nhà của họ hiện không hoạt động. Người quản lý nhà của tôi đã đi chơi tối và những người thuê nhà lại không được cung cấp số điện thoại nhà riêng của tôi (thật là một sai lầm nghiêm trọng!). Ở San Francisco, không có hệ thống sưởi, thậm chí là vào tháng Tư - khi người dân ở những vùng khác trên đất nước đang phải chịu cảnh nóng bức thì quả là một vấn đề nghiêm trọng. Đúng như Mark Twain đã từng nói: “Mùa đông lạnh nhất mà tôi từng trải qua chính là mùa hè ở San Francisco.”
Ngày hôm sau, tôi thuê thợ tới sửa nồi hơi của hệ thống sưởi và những người thuê nhà lại cảm thấy hài lòng như trước. Nhưng sự kiện này đã khiến tôi nhận ra rằng, tôi không thể bỏ tất cả những quả trứng mà tôi có vào trong một chiếc giỏ (các căn hộ cho thuê), cho dù tôi chăm sóc chiếc giỏ đó rất chu đáo. Vì vậy, tôi quyết định làm theo phương pháp của Schaub - Miller: bán toà nhà có các căn hộ cho thuê đi và mua các ngôi nhà cho các gia đình đơn lẻ thuê. Kế hoạch này giúp tôi lên tới đỉnh cao của thành công!
Như Schaub và Miller đã hướng dẫn tôi trong buổi hội thảo, mua, quản lý tài chính, quản lý và bán lại các ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê dễ dàng hơn rất nhiều so với bất cứ loại bất động sản nào khác.
Sau khi chuyển sang đầu tư vào các ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê, tôi đã có thể quản lý được nhiều việc trong cùng một lúc. Thay vì thuê nhiều nhân công, tôi thuê những người ký hợp đồng độc lập chỉ làm việc cho mình những khi cần thiết, ví dụ như: người làm công việc vặt, thợ sửa đường ống, thợ sửa mái nhà và nhiều người khác làm việc cho mình những khi cần thiết. Nếu một người nào đó làm tôi không hài lòng, tôi sẽ không thuê anh ta nữa. Tôi không bao giờ phải đuổi việc nhân viên, vì tôi chẳng có nhân viên nào cả.
Một điều cũng quan trọng không kém là khi một ngôi nhà xảy ra sự cố thì nó chỉ ảnh hưởng tới hộ gia đình ở đó mà thôi. Quả là, tôi đã gặp các vấn đề ví dụ như tắc đường ống nước thải, nhưng sự cố đó chỉ ảnh hưởng tới một hộ gia đình chứ không ảnh hưởng tới toàn bộ các hộ gia đình trong một toà nhà như trường hợp hệ thống sưởi không hoạt động mà tôi đã kể ở trên.
Trong những năm qua, tôi đã mua và bán nhiều ngôi nhà với mức lợi nhuận kha khá. Tôi mua được những ngôi nhà cầm cố và sau đó, khách hàng của tôi lại mang thu nhập tới cho tôi mà không phải làm gì, trừ việc trả hoá đơn của các tài sản bị cầm cố đó. Tôi thường cho thuê các ngôi nhà. Khách hàng của tôi cũng có rất nhiều lợi ích do họ có thể nợ một phần tiền thuê nhà mà họ mà phải trả cho tôi. Trong tương lai, lợi nhuận của hoạt động này sẽ lớn hơn lợi nhuận thu được từ kiểu bán và cho thuê thông thường, đồng thời cũng lớn hơn lãi suất có được từ việc cầm cố tài sản.
Tôi luôn biết ơn William Nickerson vì lời khuyên tuyệt vời của ông trong cuốn “Làm thế nào để tôi biến 1.000 đô la thành 1 triệu đô la bằng cách kinh doanh bất động sản trong thời gian rảnh rỗi” (McGraw - Hill, 2004). Tôi cũng không bao giờ quên Jack Miller, người đã dạy tôi: đầu tư vào những ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê là giải pháp tốt nhất dành cho những nhà đầu tư tầm trung trong việc mua, quản lý tài chính, quản lý và bán các ngôi nhà đó thật dễ dàng.